一、【案情介紹】

原告:A小姐

被告:B先生

2016年1月11日,經過上海德佑房地產經紀有限公司第九分公司居間介紹,原被告簽訂了《上海市房地產買賣合同》。合同約定被告將位于上海市浦東新區南泉路XXX弄X號XXX室房產出售給原告,面積42.31平米,價格為149萬元。合同簽訂后,雙方按合同約定進行了交易。

但合同約定的戶口遷出事宜,經多次催告未果,被告卻惡意不遷。根據雙方簽訂的《上海市房地產買賣合同》補充條款(一)第2條的約定,若該房地產上有戶口,則被告應當在本合同簽訂后160日內(即2016年6月19日之前),向公安機關辦理完畢原有戶口的遷出手續。否則,根據補充條款(一)第5條第(1)款的約定,每逾期一天,應按本合同約定的總房價款的萬分之五向乙方支付違約金?,F根據合同的約定,特向法院提起訴訟。

二、【風險分析】

本案存在如下重大風險:

  1. 戶口遷出問題不屬于法院受理范圍,原告只能主張逾期遷戶口的違約金;
  2. 合同出賣人的戶口逾期遷出要承擔違約責任,但房東的上家的戶口未遷是否也要承擔責任;

3.違約金的起止時間,尤其是截止時間;

  1. 戶口新政的執行現狀問題;
  2. 到底能否以法院判決的方式辦理戶口遷出手續。

三、【代理思路】

根據上述案件存在的風險,本案要根據合同的約定,要求對方支付逾期遷戶口的違約金,從而達到對方將戶口遷出的目的。

四、【法院審判】

(2018)滬0115民初54266號判決書判決:

法院認為,原被告就系爭房屋簽訂的房地產買賣合同,系雙方當事人真實意思表示,未違反法律、行政法規的禁止性規定,合法有效,雙方均應遵照執行?,F案外人張XX父子的戶口在系爭房屋內,張XX系被告上家,被告未能在合同約定的期限內辦理系爭房屋內原有戶口的遷出手續,違反了合同約定,應承擔相應的違約責任。對于逾期遷出戶口違約金的遷出期限,原告主張自2016年6月20日起至實際遷出之日止,但根據2018年5月1日實施的《上海市常住戶口管理規定》,自2018年5月1日起,對于案外人的戶口滯留問題已經有相應的救濟途徑,房屋所有權或者公有居住房屋承租權因交易已發生轉移,現權利人或者承租人申請將房屋內原有戶口遷出的,房屋所在地公安派出所應當通知原有戶口人員遷出,對拒不遷出或者無法通知的,可以直接將戶口遷至社區公共戶,故本院認定逾期遷出戶口違約期自2016年6月20日起至2018年4月30日止。若屆時原告仍無法解決案外人戶口滯留問題,自可另行主張權利。對于違約金的計算標準,原告主張按照房屋總價的日萬分之五標準計算,被告則認為若法院認定其存在違約,違約金的計算標準過高,要求予以調低?,F原告未提供證據證明因被告未能遷出戶口給其造成的實際損失,被告亦提出違約金過高要求依法調整,故本院兼顧合同的履行情況、當事人過錯程度等酌情將違約金調整為按照每日100元的標準自被告違約金之日即2016年6月20日起計算至2018年4月30日止。

綜上,依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條之規定,判決如下:

被告XXXXXXX于本判決生效之日起十日內向原告支付逾期遷出戶口的違約金68000元(自2016年6月20日起計算至2018年4月30日止按照每日100元的標準計算)。

負有金錢給付義務的當事人如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費9200元,減半收取4600元(原告已經預交),由原告承擔3850元,由被告負擔750元。

如不服本判決,可以在判決書送達之日起十五日內,向本院提交上訴狀,并按對方當事人的人數提出副本,上訴于上海市第一中級人民法院。

《上海市常住戶口管理規定》第三十二條? 房屋所有權或者公有居住房屋承租權因交易已發生轉移,現權利人或者承租人申請將房屋內原有戶口遷出的,房屋所在地公安派出所應當通知原有戶口人員遷出,對拒不遷出或者無法通知的,可以直接將其戶口遷至社區公共戶。

五、【辦案總結】

據《中國社會體制改革報告》中顯示,全國10大最難拿戶口城市為北京市、上海市、三亞市、廣州市、深圳市、??谑?、天津市、蘇州市、青島市、西安市。大家趨之若鶩的原因在于,上述這些城市為大家提供了稀缺的教育、工作、醫療等資源,有著優于其他地區的絕對優勢。于是,現實中就會出現了一些房東,房子明明已經出售,但就是不遷走戶口的現象。

不遷戶口雖然不影響買方戶口的遷入,但實際上會對買方造成無法衡量的損失。比如,你的家可能會成為上家的通訊地址,水電費、信用卡賬單、郵件、廣告等等都會寄到你家來,雖不是大礙,估計也夠你煩心了。嚴重的是,如果上家拖欠高利貸、有過仇家等,后果可想而知。如果你當初購房是作為小孩上學使用,不巧的是原房東占用了學區名額,小孩的上學計劃將會受到影響。最后,你感覺太麻煩了想把房子賣掉,有看好房子的買方得知有其他人戶口未簽,同樣的價格下一般沒人會接手的。你可能會說了,我便宜些賣就是了,遺憾的是,按市場價的9折、8折都不一定有人愿意購買??梢?,房東不遷戶口對你的負面影響有多大。

類似房東不遷戶口糾紛近年來不斷增多,不遷的理由也是五花八門,有的想遷沒地方遷,有些房子是賣家的唯一住房,賣了之后因各種原因沒能買到其他房產,戶口根本無處遷移,還有的賣房人賣房后租住“公租房”,有的老人以“賣房養老”的方式居住在養老院等等。

但糾紛發生后的處理效果很不理想。實務中,既無法通過公安機關強制遷出戶口,也沒法通過法院訴請強制遷出,并且,戶口問題本來就不屬于法院受理范圍。通常處理方式是,買方到法院起訴要求支付逾期不遷戶口的違約金,數額都不是很多,一般2-5萬元左右。而且如果違約金數額高些,對方可以要求法院調低,理由是戶口不遷出沒有給買方造成實際損失,這種情況下,法院一般也會予以調低。因此,事后的救濟措施是無法彌補不遷戶口造成的損失的。

其他判決鏈接:

一審:http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=505a0f88-db76-45d6-9821-a8f001353bfa&KeyWord=%E9%99%88%E6%99%A8%7C%E6%9C%B1%E8%8E%89%E5%8F%B6

二審:http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=217d1bb5-ba65-4d6e-9b6c-a8f2001e69b8&KeyWord=%E9%99%88%E6%99%A8%7C%E6%9C%B1%E8%8E%89%E5%8F%B6

一、戶口問題屬于行政范疇還是法院受理范圍?

二手房買賣中,當事人因戶口遷移問題發生爭執,訴至法院,法院是否受理?絕大多數意見是肯定的,不予受理。因為戶口遷移涉及相關行政部門的審批制度,屬于行政管理范疇,不屬于民事案件的受理范圍。上海高院在2003年第3期《民事法律適用問答》及上海高院在2005年《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》中對這一問題都做出了明確的答復。其他地方也會有類似的規定,這種糾紛本身就不屬于法院的主管,而是應該由行政機關主管。

(一)2003年第3期《民事法律適用問答》

問題2:在二手房交易中,當事人約定賣方遷出戶口,并由買方遷入戶口,但賣方嗣后拒不遷出戶口,買方起訴要求遷出戶口的,是否可以作為民事案件受理?

答:我們認為,對二手房買賣糾紛,如果當事人以賣方違約為由,要求賣方承擔違約損害賠償責任的,可以作為民事案件處理;買方要求賣方實際履行約定,將戶口遷出并將自己戶口遷人的,法院可以告知該當事人,違約損害賠償可以作為民事案件受理,但戶口遷移問題屬于行政管理問題,不屬于民事案件的受理范圍,法院也無權作出此類民事判決,故該請求判決繼續履行的主張屬于依照法律規定法院不能強制當事人繼續履行的事項。當事人堅持遷移戶口主張的,裁定不予受理或者駁回起訴。

(二)2005年《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》

10、二手房買賣中,當事人因戶口問題發生爭執,法院是否處理?

答:對于 “ 二手房 ” 買賣中,當事人約定出賣人遷出戶口,并由買受人遷入戶口,但嗣后因出賣人拒不遷出戶口而引發糾紛的,我們已在2003年第3期《民事法律適用問答》中,對此問題作了明確,但實踐中仍有不同理解。經研究,我們認為,當事人雖在買賣合同中就戶口遷移事宜作出了約定,但戶口遷移涉及相關行政部門的審批制度,屬于行政管理范疇,不屬于民事案件的受理范圍。經釋明后,當事人仍堅持主張遷移戶口的,應裁定不予受理或駁回起訴。

(三)例外情況

上海市徐匯區人民法院(2016)滬0104民初31911號判決書:五、王備、陳美珠于辦理過戶登記之日起九十日內辦理完畢戶口遷出上述房屋手續;

二、除房東及近親屬以外第三方戶口的問題;

實務中,房屋中的戶口除了房東及家人的戶口,還有的可能會有案外人的戶口,比如上家的上家的戶口。這種情況下是否可以主張違約金,老王律師認為要具備兩個條件:

1.通常雙方會在《上海市房地產買賣合同》補充條款中約定:若該房地產上有戶口,則甲方應于簽訂本合同并辦理申請辦理公證手續(若有)后160日內,向相關公安機關辦理完畢原有戶口遷出手續。這是對于賣方遷出戶口的約定。

2.另外,合同對于沒有按照合同及附件等約定履行的,通常會有一個兜底條款:違約的,每逾期一日需向守約方支付總房價萬分之五的違約金。

若合同沒有上述約定,可否要求上家遷走戶口還需要進一步探討。

三、違約金數額及起止時間問題

通常情況下,違約金要計算到戶口遷出那天為止。2018年5月1日實施的《上海市常住戶口管理規定》開始實施,違約金計算截止時間現在法院可能會計算至2018年4月30日止。也就是說,法院認為公安機關應當按規定強遷戶口。

四.老王忠告

面對動輒三五百萬、甚至上千萬的房產,除了了解清楚合同的條款內容,規避相關的法律風險,在出現糾紛時,準確把握案件法律關系、案由、選擇正確的訴訟請求,才能有效的保護自己的私有財產。

本文系上海房地產律師王俊偉根據自己代理的真實案件原創,未經本人授權禁止轉載,否則后果自負。