一、【案情介紹】

原告:A先生

被告:B先生

被告:C小姐

被告:上??h房地產XX公司

被告:上海XX房地產開發經營公司

1994年12月8日,浙江的A先生想在上海購買一套房產,因自己不經常在上海,就委托自己的好朋友B先生、C小姐幫忙辦理購房的相關手續。B先生、C小姐與開發商上??h房地產XX公司和上海XX房地產開發經營公司簽訂了《商品房住宅預售合同》。合同約定:開發商將位于XX花園的房產一套出售給A先生,面積133.4平方,單價3759.72元,合計總價款501546.65元,并約定了具體的付款時間和支付方式。之后,A先生支付了全部購房款項,開發商出具了收據。2年后開發商向A先生交付了房屋,A先生占有使用至今,1998年左右A先生在交物業費時曾經委托開發商銷售部門負責人辦理產證,同時支付了部分現金作為稅費,后無法聯系該人員,10多年來,一直要求開發商甚至政府部門給自己辦理產證,并且A先生至今也不符合上海的購房政策,再加上在主張權利的過程中,A先生發現合同的購買方竟然不是自己,而是B先生、C小姐。上述原因再加上時間太久,導致至今無法辦理過戶手續。

二、【風險分析】

本案存在如下重大風險:

  1. 主張辦理過戶手續的時間明顯超過最長20年的訴訟時效,又被駁回訴訟請求的風險;
  2. 原告目前是外地戶口也不具備在上海購房的條件,可能會導致合同無法履行;
  3. 法院案由的確認是所有權確認糾紛還是合同糾紛存在爭議;
  4. 能否以法院判決的方式辦理過戶手續。

三、【代理思路】

根據上述案件存在的風險,本案案由確定為所有權確認糾紛對原告最為有利,這樣既可以確認房產歸屬問題,有可以解決訴訟時效的問題,同時又可以辦理過戶手續,可謂一舉三得。但法院立案、案由確定、訴訟主體可能存在一定的障礙。

四、【法院審判】

(一)第一次起訴:

最終A先生選擇通過訴訟維護自己的合法權益,于是委托律師在2016年10月24日向法院提起訴訟,但是由于對案件法律關系未能準確把握,訴訟調解過程中,法院認為其訴訟請求不能成立而選擇撤訴。

(二)第二次起訴:

1.將B先生、C小姐、兩個開發商列為共同被告。

2.確認位于XX區房屋歸原告所有。

  1. B先生、C小姐、兩個開發商協助原告辦理房產的過戶手續。

(三)案件經過3次開庭:

2017-07-18 13:45

2018-08-17 09:30

2018-08-17 09:30

(四)(2017)滬0112民初14098號判決書判決:

法院認為,被告B先生、C小姐受原告A先生委托與被告被告上??h房地產XX公司、上海XX房地產開發經營公司簽訂的《商品房預售合同》系雙方當事人真實意思表示,于法無悖,應屬合法有效,對委托人A先生及被告上??h房地產XX公司、上海XX房地產開發經營公司具有約束力。原告依據合同履行義務,房屋實際一直由原告居住使用至今,被告C小姐對原告所述無異議,而且被告上海XX房地產開發經營公司對原告提供的《商品房預售合同》等證據亦無異議,故原告出資購買系爭房屋并實際取得房屋之事實并無爭議,由于被告原因導致材料遺失至今未能辦理房屋過戶手續,故現原告依據合同等證據主張系爭房屋產權歸其所有、被告應協助原告辦理房屋產權過戶登記手續,于法有據,本院予以支持。被告B先生、上??h房地產XX公司經本院合法傳喚,無正當理由拒不到庭進行應訴,系其放棄了相應的訴訟權利,因此產生的法律后果由其自行承擔。

綜上,依照《中華人民共和國物權法》第三十三條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規定,判決如下:

一、坐落于XX的房屋產權歸原告所有;

二、被告于本判決生效之日起十日內協助原告將房產變更過戶到原告名下。

案件受理費100元,由被告上??h房地產XX公司、上海XX房地產開發經營公司承擔。

五、【辦案總結】

20年前購買房屋,由于各種原因未能辦理產權手續,對買受人來講存在重大隱患,房產隨時會因為開發商存在債務被法院查封、自行抵押甚至出售,而且長時間不辦理過戶手續,不但會受到購房政策變動的影響,而且也會喪失法律保護的權利。本文從發現的風險入手,主要簡述遇到類似問題如何通過法院訴訟的方式保護自己的私有財產。

一、案由是所有權確認糾紛(確認之訴)還是合同糾紛(給付之訴)?

(一)兩者的特征

確認之訴,是指原告請求法院確認其與被告之間是否存在民事法律關系的訴。其特征:

1、就其目的而言,只是請求法院對當事人之間爭議的處于不確定狀態的民事法律關系作出肯定或否定的確認,并不需要法院裁判一方為一定的給付行為,確認之訴最終并不發生執行問題。

2、所請求確認的爭議的民事法律關系,既可以是原告已經受到實際侵害的民事法律關系,也可以是原告尚未受到實際侵害的民事法律關系。

所謂給付之訴是指原告請求法院判令被告履行一定民事義務的訴,其特征

1、就其目的而言,是請求法院判令被告履行一定的民事義務,無論當事人之間的糾紛是事實上的或是法律上的或者僅僅是權利實現上的,原告通過給付之訴所要達到的最終目的就是實現其給付請求權。

2、給付之訴既可以是對履行期限屆至的給付的糾紛的請求,也可以是對將來可能實施的,期限尚未屆至的給付的糾紛的請求。

(二)確認之訴和給付之訴的區別和聯系

1、兩者的區別主要表現在:

(1)給付之訴的顯著特點就是具有可執行性,原告的給付請求權只有通過被告方的積極作為或不作為才能得以實現,而在確認之訴中,無需被告為一定行為,原告的請求即得以實現;

(2)確認之訴中的確認具有獨立的法律意義;而在給付之訴中,確認當事人之間是否存在某種民事法律關系,只是法院作出裁判的前提,不具有獨立的法律意義;(3)確認之訴必須是雙方當事人只對民事法律關系是否存在發生爭議,才可以提起,而給付之訴中,并不以雙方當事人對民事法律關系是否存在發生爭議為必然前提,只是要求被告履行一定義務。

2、兩者的聯系:

(1)法院對確認之訴所作出的裁判,對將來可能發生的給付之訴,具有一定的預決效力。

(2)確認之訴可能轉變為給付之訴。 根據《民訴法》的規定,申請執行的法律文書要有給付內容,且執行標的和被執行人明確。所謂給付內容,就是指法律文書中確定一方當事人向另一方當事人交付一定的財物或者完成一定的行為,如交付貨款、繼續履行合同等。

類似本案情況,法院在確定案由時,通常會確認為合同糾紛,理由是涉案房屋的物權登記不存在錯誤,案件不屬于所有權確認糾紛,買賣合同不是涉案房屋物權變動的原因,不足以否認不動產物權登記的推定效力,法院不會直接確認涉案房屋的歸屬,而是判令協助辦理房屋過戶手續。這樣本案就會存在超過20年訴訟時效而被駁回的風險。

二、本案是否存在超過20年訴訟時效的問題;

如果債權有“時效已過”之事實,義務人主張訴訟時效抗辯權的,權利的請求權被阻卻,義務免于履行。對于權利人而言,債權并不產生任何影響,債權仍是完全債權。

訴訟時效抗辯權是私權利,是否行使屬于抗辯權人自由行為的范疇,法院應當尊重當事人的意思自治。依據《最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》第三條規定,當事人未主張訴訟時效抗辯,人民法院不應對訴訟時效問題進行釋明及主動適用訴訟時效的規定進行裁判。

根據《民法總則》第一百八十八條第二款以及《民法通則》第一百三十七條的規定,“自權利受到損害之日起超過二十年的,人民法院不予保護”。超過最長20年還沒起訴或仲裁的,債權人將喪失實體的勝訴權。此二十年最長訴訟時效為客觀標準,不適用中斷、中止的規定,除特殊情況外無法延長。而根據《民通意見》第169條,“特殊情況”指“權利人由于客觀的障礙在法定訴訟時效期間不能行使請求權”。即使考慮本案的訴訟時效跨越民法通則至民法總則,民法總則對訴訟時效的起算點進行了修改,該修改也只是增加了起算點包括知曉義務人這一要素(第一百八十八條第二款“訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算?!保τ诒景付?,合同簽訂時間為1994年12月8日,約定交房時間為1995年9月30日,實際交房時間為1996年4月5日,由于對辦證時間沒有約定,因此根據2003年6月1日起施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的,除當事人有特殊約定外,出賣人應當承擔違約責任:

(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;

(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

交房時間1996年4月5日起算90日,即1996年7月6日起應該作為權利人知道或者應當知道權利受到損害的起算日,距離第二次起訴之日2017年4月27日已經超過20年訴訟時效。

法院對于超過訴訟時效的案件處理方式,對方如果提出超過訴訟時效的抗辯,法院核實確實超過訴訟時效,法院完全可以駁回訴訟請求。慶幸的是,本案的被告并沒有提出超過訴訟時效的抗辯,法院也就沒有做出相應的審查。

三、目前的限購政策是否阻礙合同的繼續履行?

(一)上海歷年限購政策回顧

1.2010- 10-7“滬十二條”

暫定本市及外省市居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女,下 同 )只能在本市新購一套商品住房(含二手存量住房)。

2.2011- 1-31“滬九條”

暫定在本市已有1 套住房的本市戶籍居民家庭、能提供自購房之日起算的前2 年內在本市累計繳納1 年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明的非本市戶籍居民家庭,限 購 1 套 住 房 (含新建商品住房

和二手住房)。

3.2013-11-8“滬七條,’

非本市戶籍居民家庭在本市購買住房繳納稅收或社保年限從“能提供自購房之日起算的前2 年內在本市累計繳納 1 年以上”調整為“能提供自購房之日起算的前3 年內在本市累計繳納2 年以上”。

4.2016-3-25 “滬九條,’

提高非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社會保險的年限,將 “自購房之日起計算的前3 年內在本市累計繳納2 年以上,調整為“自購房之日前連續繳納滿5 年及以上, 企業購買的商品住房再次上市交易,需滿3年及以上,若其交易對象為個人,按照本市限購政策執行。

(二)限購政策對合同履行的影響

1.合同效力問題

通常來講,合同是買賣雙方真實意思表示,且不違反有關法律、法規,為有效協議。協議簽訂后,雙方雙方應當按約履行。

2.繼續履行還是解除合同的判斷標準

①以網簽時或者過戶時是否具備購房資格作為判斷的重要時間節點;

②買方在新政實施前是否已經具備了滿2年的購房資格;

③買賣雙方是否存在怠于履行合同而構成違約的情形;

④協議中是否對購房資格有特殊約定,如免責規定或補正措施(另行指定父母、子女、親朋好友等買受人);

⑤其他情形

按目前法院的處理方式,基本思路是保護交易,維持交易安全,盡量讓合同繼續履行,而且不會出現失衡的違約或者賠償數額。

(三)法院判決在執行過程中是否受限購的限制

?1.不受限制的法律依據

《物權法》第二十八條規定,因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等,導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的,自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。

《民事訴訟法》第二百四十二條規定,被執行人未按執行通知履行法律文書確定的義務,人民法院有權向有關單位查詢被執行人的存款、債券、股票、基金份額等財產情況。人民法院有權根據不同情形扣押、凍結、劃撥、變價被執行人的財產。人民法院決定扣押、凍結、劃撥、變價財產,應當作出裁定,并發出協助執行通知書,有關單位必須辦理。

《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第四百九十三條規定,拍賣成交或者依法定程序裁定以物抵債的,標的物所有權自拍賣成交裁定或者抵債裁定送達買受人或者接受抵債物的債權人時轉移。

2.判決生效后的過戶方式

判決生效后,雙方可以按判決規定,到交易中心辦理過戶手續;第二,判決生效后,如果被執行人拒不履行生效判決,執行人可以向法院申請強制執行,由法院出具裁定書和協助執行通知書,強制辦理過戶手續。通過拍賣程序成交的,還應提交法院委托拍賣行的拍賣委托書、拍賣成交確認書等資料。雖然有法律的明確規定,但實踐中也出現過戶時以不具備購房資格不予辦理過戶的情形。

六.老王忠告

面對動輒三五百萬、甚至上千萬的房產,除了了解清楚合同的條款內容,規避相關的法律風險,在出現糾紛時,準確把握案件法律關系、案由、選擇正確的訴訟請求,才能有效的保護自己的私有財產。

本文系上海房地產律師王俊偉根據自己代理的真實案件原創,未經本人授權禁止轉載,否則后果自負。