法拍房由于存在價格洼地,以及部分地區不受購房資格限制的影響,近些年倍受市場追捧,一度呈現競爭白熱化的狀態。其中存在的風險對于競買者來講不容小覷。

常見糾紛:

  1. 房產自身存在的問題
  2. 有人占用

占用最常見,一般分為兩種情況:1.合法占用,比如租賃,法院在決定拍賣之前就存在的租賃關系是受法律保護的,競買人競拍成功后要遵守買賣不破租賃的原則,繼續允許承租人使用至租賃合同結束。2.非法占用,比如以欠錢為由占用。這類情形是違法的,房主所欠款項可以通過訴訟解決,在沒有法律依據的情況下,惡意占用他人的財產,明顯侵犯他人的合法權利。合法占用在拍賣公告中會予以明示:房屋存在租賃,但租賃的具體情況需要競買者自行了解;非法占用雖然不受法律保護但給競買者帶來了交房入住的障礙。

  1. 戶口

房東的房子被強制拍賣后,房東一般不會配合競買人辦理戶口遷出手續。而且按現有的規定,原房東不出面配合的情況下,其戶口是無法強制遷出的。好在,不影響競買者戶口的遷入。

  1. 其他

實踐中可能會出現兇宅、潑油漆、陌生人上門騷擾等情況

二、購買過程中遇到的問題

1.詐騙

出于利益的誘惑,有犯罪分子虛構自己是XXX等多種身份,以能夠幫助他人購買低價拍賣房及疏通關系辦理其他事務為由,騙取多名被害人錢款。此種情況很明顯涉嫌詐騙犯罪。

2.虛假訴訟

打假官司,是指當事人出于非法的動機和目的,利用法律賦予的訴訟權利,采取虛假的訴訟主體、事實及證據的方法提起民事訴訟,使法院作出錯誤的判決、裁定、調解的行為。與“惡意訴訟”有相似之處。

3.委托合同糾紛

居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務,委托人支付報酬的合同。居間人促成合同成立的,委托人應當按照約定支付報酬??蛻粲ㄟ^拍賣競價方式購買房屋,居間方自己或者介紹第三方代理客戶參加競拍?!顿徺I拍賣房委托代理服務合同》,明確約定相關事宜,包括不低于競拍價一定比例的代理服務費;由此可知,客戶在簽約當日即明確知道居間方或者第三方在競拍房屋中各自所起的作用,亦明確知道其既應支付公司服務費或者傭金。一旦成功競拍購買到房屋,就要支付上述費用。

總之,拍賣房本身就是出現糾紛之后被強制執行的房產,購買時還是要擦亮雙眼。文章作者老王律師,房法網——專做房地產案件的網站